BW Note-Barry.Wei

給自己一個情境題，假設你存到了頭期款(e.g.300萬)，該買房嗎？

之前寫過一篇文章，主要是用「富爸爸，窮爸爸」這本書的觀念來聊一聊
房地產到底是資產，還是負債

【投資理財】什麼是負債? 什麼是資產? 淺談買房的正確觀念 @ BW Note-Barry.Wei :: 痞客邦 ::

希望帶給大家不同的思考
畢竟身為亞洲人，有土斯有財的觀念根深蒂固
上一篇文章主要是用現金流的角度來看待資產

今天，想要來實際算一下，當我們存到了一筆頭期款
投入房市還是股市投報率更高呢？

既然要算數學，我們就先來假設一下
假設當我們活到30歲好了，好不容易存到了房子的頭期款，假設為300萬
因為台北房價高得嚇人
所以以一個北漂青年的角度，假設我們買新北的房子 vs 投入ETF
看看10年後，20年後，生活有何不同

假設在2008年存到了頭期款，於是開始投入(買房、買ETF)
看看到了2021的資產變化

房價指數

因為不確定要去哪找到那麼久以前的房價資料，所以房子資產的價值
我就選用“房價指數”來計算

2008的新北市房價指數為：159.88

最後是2021...是356.5

可以看到在這20年內，房價確實成長的很誇張

2001~2011成長率有143%
2008-2021成長率也有122%

計算房價總值變化

假設頭期款300萬，是佔總房價的20%，也就是房屋總價值為1500萬，貸款1200萬
借20年好了，利率用2%算好了，總共一期要還款60706

直接用剛剛的房價指數成長率來計算我們的房屋價值

可以看來，到了2021年，原先1500萬的房子，成長到3300萬，是非常驚人的報酬

但此時我們的房貸可能還有七八年沒還，每月還是得挪用收入去付房貸

一樣的資金投入股市呢？

現在，假設一樣是300萬，一樣從2008算到2021 假設我們把資金投入ETF，並且用最樸實無華的定期定額來投資
我們就買0050-50%、0056-50%，看看資產的變化又會如何

透過元大投信官網的計算器，我們直接得到數字

可以看到來到2021年末，總資產來到了3500萬，當然這和近兩年市況大好有關
不然投報率我猜可能會比房產稍差

但是！！這還只是總資產的數字，看起來好像差不多
但因為資產特性的不同，帶來給你的感受可能會大不相同

首先，如果你是購屋族，房貸甚至還沒繳完
當初買的房屋坪數也可能不敷使用，導致你考慮要換房了

但如果你是存股族，存了這麼多年的0050和0056，除了帶給你資產的增長外
還有每年可以固定領到的股息

0056存到2021大概可以有,,,1400萬的價值
以平均5%的殖利率來看，一年股息是70萬
也就是說，每年固定收益就是70萬，如果你持續再將利潤投入，還可以帶來更巨大的複利效應

回到本文主題：到底該買房還是投入股市

最後計算起來，兩者的投報率看起來差不多
當然我忽略了很多成本沒去算
像是持有房子的税、租房的費用等等
單純看一下資產價值上的變化

我覺得要回答這個問題，要回到資產的特性來看
看哪一種讓你感覺舒服，並且更容易達成

1.房子投下去就是投下去了，不易轉換

這個特性是一個雙面刃
壞處是，買房買了就是買了
你很難在短時間內脫手、快速變現等等
但好處就是，完全是強迫儲蓄！
尤其是我們面對這麼多誘惑的社會
非常需要一個強迫儲蓄的機制

假設你買的是ETF，非常有可能在某個月
你突然有了某個大筆支出，就會影響到你投入的金額
又或者人生中有了重大變化需要用錢，要結婚、要蜜月
你可能不得不把你的股票贖回，此時都會影響到我們在存股時的複利效果

2.有房才有安心感，更有動力賺錢

跟很多買房的朋友聊過，我發現很多人滿容易有這樣的心理狀態
當頭期存到了，貸款貸下去
反而更有動力賺錢(?) 因為你每個月就是必須要還這麼多錢

但反面來說，如果你存的是股
一開始的為你帶來的現金流，可能會少到你沒感覺
相對來說你也是要堅持過某個臨界點，才能夠享受複利帶給你的威力

如果你不太清楚什麼是複利，請參考這篇

【投資理財】複利效應和投資應該要有的觀念 @ BW Note-Barry.Wei :: 痞客邦 ::

3.問問自己十年、二十年後想要怎樣的生活

不管是買房、還是存股
他絕對都是一種長期的投資概念

先問問自己十年、二十年後想要怎樣的生活

你是想要二十年後，住在一棟價值3.4000萬的房子
還是二十年後，擁有3.4000萬的股票資產，但沒有房子

這問題一樣沒有對錯
如果是我，我是選擇股票，我喜歡有正向現金流的感覺，這才讓我比較安心